Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous étudiez la possibilité de créer une SCI, cependant vous voulez être informés des avantages et des inconvénients associés, qu’il s’agisse de sujets comme la fiscalité, les droits, la protection, la transmission, etc. Voilà donc nos réponses pour vous accompagner dans le montage et vous conseiller.
Avant tout, qu’est-ce qu’une Société civile immobilière ?
Une SCI se monte dans le but d’acheter et gérer des biens immobiliers, par opposition aux sociétés commerciales. Deux personnes au minimum sont nécessaires pour ce type de société, qu’il s’agisse de personnes physiques ou bien de personnes morales.
Comment fonctionne une SCI ?
Une Société civile immobilière rassemble plusieurs et est sous la direction d’un gérant nommé lors d’une assemblée générale (AG). Les associés nomment le gérant, et participent activement aux AG précédemment évoquées, et reçoivent des parts en fonction de leur apports respectifs (financiers ou natures).
Quels sont les coûts de création et de gestion d’une SCI ?
Le plus grand inconvénient d’une SCI est son enregistrement. Vous devez accomplir plusieurs formalités pour l’enregistrer, comme :
- La rédaction des statuts ;
- L’enregistrement des statuts au service des impôts ;
- La publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’annonces légales ;
- L’enregistrement de la SCI au greffe du tribunal de commerce ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.
Ces opérations ont un coût, surtout si vous passez par un avocat/notaire pour rédiger les statuts. Quant à l’enregistrement légal, il coûte environ 200 €. Pour plus de détails, n’hésitez pas jeter un œil à la page « Comment créer une SCI ? » proposée par Jobphoning.com.
Quels types d’imposition pour une SCI ?
Si la SCI est imposée au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques :
- Elle est fiscalement « transparente ». Vous détenez des parts dans une société qui possède elle-même des actifs, mais à des fins fiscales, c’est comme si vous étiez vous-même propriétaire des parts. Les loyers ou la revente seront imposés comme s’ils vous appartenaient ;
Si la SCI est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés :
- Dans le cas des SCI, l’imposition est dite « opaque », c’est-à-dire indépendante de la personne physique qui détient les parts de la SCI. L’impôt sur les sociétés fonctionne avec des impôts réduits.
Deux impôts sont dus pour ce type de SCI :
- L’impôt sur les sociétés (15% sur la tranche de revenu net inférieure à 38 120 € ; 28% sur la part du revenu net inférieure à 500 000 € ; 33% de plus que 500 000 €) ;
- Imposition des dividendes distribués aux associés (30 % s’ils ont opté pour l’imposition forfaitaire ; 17 % de cotisations sociales + votre tranche marginale d’imposition si vous préférez rester dans le barème progressif).
Une transmission plus facile
L’intérêt principal d’un Société civile immobilière se situe dans la notion de transmission du patrimoine immobilier, qui est totalement optimisée. Par exemple, si vous avez quatre propriétés avec la SCI mais cinq enfants, vous êtes libre de définir des parts égales pour tous.
De plus, étant donné la charge fiscale élevée lors d’un décès, la Société civile immobilière permet une transmission par seuils.
Par exemple, il est autorisé de donner une tranche exonérée d’impôt de 100 000 euros tous les 15 ans, par enfant et par parent. .
Limites et inconvénients des SCI
En tant qu’acheteur professionnel, une SCI ne possède pas de droit de rétractation de 10 jours lors d’un achat avec une SCI à l’Impôt sur les sociétés. Les frais sont aussi potentiellement élevés lors de la création et tout au long de la gestion
En résumé, voici un récapitulatif global des avantages et des inconvénients d’une Société civile immobilière ?
- Flexibilité : différentes possibilités de création, possibilité de « s’ouvrir » à d’autres formats à plus long terme (société holding, etc.). ;
- Format financier : charges regroupées, répartition des risques en fonction de l’apport, protection du patrimoine des associés ;
- Avantages fiscaux : réduction de l’imposition, choix de l’imposition des bénéfices soit à l’impôt sur le revenu pour les associés individuels ou impôt sur les sociétés ;
- Protection des héritiers et des conjoints : transmission plus facile pour les enfants, mais aussi pour les conjoints, parts égales, moins de droits de succession grâce au système des acomptes (possibilité de donner tous les 15 ans) et possibilité de transmission directe au conjoint survivant en cas de décès.
- Limites et inconvénients notables : formalités obligatoires pour la création du SCI. Obligations liées aux assemblées générales annuelles. Charges comptables dans le cadre du SCI. Complexité des emprunts et des financements dans certaines situations. La cession des actifs d’une SCI dans le cadre de l’IS est plus compliquée.
